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【重慶日報】從“包租婆”到專業運營商——重慶探索公租房商業資產高效運作新路徑
2023-11-01    瀏覽次數:1052

  近日,重慶日報刊登文章《從“包租婆”到專業運營商——重慶探索公租房商業資產高效運作新路徑》,對重慶發展投資公司公租房商業資產運營進行了深入報道。


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從“包租婆”到專業運營商——重慶探索公租房商業資產高效運作新路徑


       短短3年半時間,年營業收入增長超過2.4倍,管理人員人均效能提高了5倍——這是前不久召開的第二屆中國國企存量資管創新峰會上,重慶發布的一份公租房商業資產運營成績單。

  重慶是如何做到的?作為重慶公租房商業資產運營管理方,重慶發展投資有限公司(以下簡稱重發公司)的“訣竅”,就是將管理與服務、標準與特色相結合,構建了從招商、扶商到造商的全鏈條服務,從而探索出一條保障性住房社區商業高質量運營管理的新路。

  讓專業的人做專業的事

  在中心城區,分布著21個市級公租房項目,可入住80余萬住房困難群眾,服務周邊80多個產業園區。這些項目平均住戶超過3萬人,最多的住戶達10萬人以上。公租房商業資產在保障居民生活配套、服務周邊產業發展的過程中發揮了重要作用。

  龐大的人群意味著可觀的商機,但要當好公租房商業資產的“包租婆”并不容易。人口流動性大聚集時段少、居民消費能力有限、建成時間長、資產面貌陳舊等,都是公租房商鋪的“瑕疵”,加上重慶公租房商業體量在全國位居前列,空置資產多為集中商業及零散邊角底商,運營起來困難重重。

  2019年起,重發公司耗資200多億元從市屬國企手里陸續購入200多萬平方米公租房商業資產,2020年正式承擔起公租房商業資產運營管理的重任。新公司人手少,公租房資產人均管理面積達到3.46萬平方米,遠高于全國同行業平均水平。

  面對這樣的難題,重發公司副總經理冉斌介紹,第一步是整體升級資產管理系統,全面掌握公租房資產資料,深度調研,實施“一盤一策”,為后期招商、業態定位、客戶準入、運營管理、工程維保等奠定基礎。

  第二步是大力推動市場化運營。就是向市場借智借資源,公開招標引入專業商管團隊,主動拜訪市場主體,建立合作意向商家資源庫,吸引一批知名企業入駐。

  “打開局面,關鍵在于用專業的人做專業的事?!比奖笳J為,商管團隊有專業判斷能力和市場化管理模式,能快速建立良好的商業生態系統。市場主體自帶產業鏈、供應鏈體系,不僅能通過價格優勢吸引客流,還能帶動與其形成互補關系的中小商家緊隨而來,活躍商業氛圍。

  事實也證實了冉斌的判斷。例如,重發公司公開招標引入捷順科技聯合運營11個公租房小區停車場以來,月車流總量整體提升了43.6%。僅此項目,公司每年可增加2000多萬元純利潤。城南家園商管公司入駐3年多來,出租率從2020年的46.43%提升至目前的82.63%,盤活了21萬平方米商業資產。

  第三步是內部挖潛,建立三級管理架構,提升內部決策效率和執行力。各分公司實施“九比九拼”制度,進一步調動職工干事創業激情。

  扶商穩商幫助商家“起死回生”

  前不久,陳先生想在兩江名居公租房小區開家面館。當他把想法告訴兩江名居商管公司管理人員時,卻被潑了冷水:“我們附近已有十家面館了,要不要考慮換個品種?”

  “高質量的商業運營必須避免同質化競爭?!眱山由坦芄矩撠熑私榻B,他們對大區塊人流動線、車流動線、人口結構、客群結構、消費力等進行分析,精確項目定位。同時,為幫助商家快速度過“新手期”,商管團隊不僅為新進商家提供“五免”服務(免費選址推薦、店招設計、開業視頻、宣傳推廣和開業運營指導),還不定期免費開設培訓課程,分析市場趨勢,教授推銷技巧,幫其搭上“流量快車”。

  得益于商管人員的專業研判能力,一些商鋪甚至“起死回生”。

  今年2月,“街調”女裝入駐幸福華庭小區。4月起,該商戶租售比連續兩個月達到60%。幸福華庭商管人員得知情況后,幫其分析區域客群消費喜好,建議將淺色系、修身型衣服換成深色系、寬松版衣服,并適當增加童裝類服飾銷售。他們還在主通道給商家做宣傳,在社群微信中進行新品推薦。兩個月時間,“街調”女裝月銷售量上升約54%。

  為吸引知名餐飲企業入駐,商管公司主動出資數十萬元實施電量增容,排水、土建及立面改造“手術”;策劃“奶茶節”“三八女神節”等活動,對產品進行折扣補貼?!白⒅刭x能是公租房商業運營的核心之一,幫助商家就是幫助自己,已成為重發公司及其合作團隊的共識?!敝匕l置業公司資產部經理王國祥說。

  逐盤召開商戶商談會,解決急難愁盼問題1000余件,通過穩商助商間接解決2萬余人就業問題;緊盯罐改氣、電力設施升級等重點領域和關鍵環節,對工程改造及物業升級投入累計超過2億元;完成疫情期租金減免1.82億元,惠及3200多戶……通過一系列務實的幫扶舉措,新冠疫情期間重發公司公租房商業資產在退租30萬平方米的情況下,每年實現5萬至6萬平方米的新增凈出租,出租率上升近15個百分點,全國罕見。

  尋找新增長點提升“吸金”能力

  重發公司還鼓勵商管團隊和租賃戶策劃并尋找新增長點,提升公租房商業門面“吸金”能力,努力實現國有資產價值最大化。

  9月中旬,城南家園惠家二手綜合市場試運行,大到上千元一臺的空調、冰箱,小到4元的陶瓷杯碗,這里都可以“淘”到,每天銷售額達五六萬元。

  “惠家市場雖然位于主干道旁,我們租賃時卻非常冷清?!敝貞c百斯福商業管理公司負責人回憶,他們先在商鋪一樓引入農貿市場,待人氣漲起來后,再針對公租房小區人員流動性強,二手家電、家具需求量大的特征,在二三樓打造二手交易市場。

  為增加入駐企業對店鋪發展的信心,百斯福對城南家園二三樓舊貨市場、四樓酒店業務注資,分別占股48%、60%?!吧虡I運營要算大賬。把‘二房東’變為‘股東’,才能更好地實現互利共贏?!卑偎垢I坦茇撠熑苏J為。

  最近,兩江名居閑置11年的商業資產完成招租,將新增租金3800萬元。這個“硬骨頭”被攻克,得益于兩江名居商管抓住2021年全國推行“一刻鐘便民生活圈”試點的機遇,制訂“一心四街”發展規劃,豐富區域業態和居民生活品質。

  “一心”指家庭式鄰里生活體驗中心,四街,即吃街為主題餐飲街區、鮮街為“菜籃子”生活主題街區、學街為親子文化主題街區,嗨街為夜間生活主題街區。在打造“一心四街”的過程中,為說服占據一樓主通道的超市商家騰出部分鋪面,商管曾與商戶展開“拉鋸戰”。但當“一心”實施業態調整后,商戶驚訝地發現,雖然自家租用面積減少了,客流量卻上升了30%?!懊髂赀@里的生活體驗中心正式投用后,店鋪人流還會大幅度上升?!痹撋虘粽f。

  一些先進的管理辦法也用到了招商運營中。例如,美麗陽光公租房項目處于沙坪壩區井口與北碚老公路之間,周邊是廠房,租出去的店鋪不到一半。為盤活這里的資產,重發公司與歡樂寓公寓管理有限公司簽訂協議:商管運營初期不拿一分錢,待租金收入達到考核指標后,再按約定比例分成。歡樂寓正著手引入二手家具市場等業態,爭取明年租用體量較今年增長15%至20%。

  據介紹,下一步,重發公司將重點發展社區養老、充電樁、技能培訓、二手市場、倉儲物流等產業,加快推進智慧社區建設,力爭2027年底公租房商業資產整體出租率達到并穩定在60%以上,收租率達90%,建成全國公房商業的示范標桿。(文/廖雪梅)




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